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地产:市场如期冷却 荐6股

2019-12-04 11:32:31来源:励志吧0次阅读

地产:市场如期冷却 荐6股 2016-12-1 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点商品房成交量:调控集中出台后成交增速如期下落2016年1-11月份,商品房销售面积累计同比+24. %(2015全年+6.5%,2016年1-10月+26.8%),调控密集出台后效果显著,11月份成交增速有所下行。在调控政策密集出台、2015年基数逐月抬升和需求降温等多重因素的共同作用下,累计销售增幅继续收窄符合预期。

根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为2- 年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势显著,而去年下半年的成交基数也比较高,因此我们认为明年一季度销售增速将持续回落。

根据历史的经验来看,政策的转向要等到地产投资和房价的回调同时兑现,而目前楼市处于有价无市的状态,房地产企业在手现金充沛,且今年推盘指标基本已经完成,房价的回调一般要等到库存周期超过15个月,地产公司推盘压力较大的时候,因此我们认为短期内政策不会发生转变。

房价:短期企稳,回调需待去化周期上升短期来看,一线城市房价在调控政策后出现了价格回落,但我们认为这主要是由于许多高端楼盘的预售证未发放,导致平均价格看起来有所下降。根据过去的经验,一线城市价格环比下降需要等到去化周期恢复到15个月以上,目前地产公司在手现金充沛,推盘压力不大,因此我们认为,价格的回落需要等到库存重回高位。

长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策,但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。

地产投资:增速随成交回落2016年1-11月份,全国房地产开发投资同比增长6.5%,增速比1-10月份下降了0.1个百分点。房屋新开工面积同比增长7.6.%,增速降低0.5个百分点。1-11月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降4. %,降幅比1-10月份缩小了1.2个百分点。地产投资主要包括建筑工程投资和土地投资,而建筑工程投资包括现有的工程投资和新开工。一般来说,商品房的热销使去化周期降到低点,开发商加快建设使之达到预售条件,再带动土地新开工意愿,其次再是进一步拿地补库存。目前从成交端的冷却到拿地、新开工意愿的下降已经显现。

1-11月份,房地产开发企业资金来源同比增长15.0%,增速比1-10月份降低0.5个百分点。随着地产企业融资窗口的收紧和限贷导致的个人住房贷款下降,我们预计地产开发企业资金来源将在明年一季度到上半年持续下滑,趋势转向需待调控政策有所放松。

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